Gialluca afirmó que, en los hechos, los propietarios prefieren no renovar los contratos, sino simplemente prorrogarlos, produciéndose algunos aumentos pactados únicamente entre las partes-
Se cumplió más de un año de la sanción de la ley de alquileres Nº27.551, cuyo principal objetivo era proteger a los inquilinos de condiciones abusivas y subas de precio arbitrarios. Uno de los principales cambios que introdujo empezó a concretarse por primera vez; el aumento de los contratos regulado por un índice que elabora el BCRA. A días del mes de julio, se aplicará por primera vez la nueva fórmula de indexación de los alquileres. Para saber cuánto aumentarán los valores, inquilinos y propietarios deberán consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el BCRA en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Según ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 36%. Los contratos que aplicarán la suba serán solo los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma y no aquellos que se prorrogaron. El Ombudsman Provincial Dr. José Leonardo Gialluca, señaló que la Ley N° 27.551, en cuanto a los “Ajustes” estableció en el Art. 14: “Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de los dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley Nº 23.928 y sus modificatorias”. En los contratos de inmuebles destinados a –uso habitacional-, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. Es por ello que, a los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse -utilizando un índice- conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”. El índice tendrá carácter diario y estará disponible en la página web del BCRA, posibilitando el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato de locación. Lo normado implica que las partes del contrato de alquiler no pueden convenir los aumentos, lo que para los locadores genera cierta incertidumbre porque por un lado el ajuste que se obliga es anual y no semestral como generalmente se acordaba, lo que en una economía como la nuestra es indudable el perjuicio que se ocasiona para el locador y a su vez, tampoco se tiene certeza del monto de ese aumento, por lo que los llevaría a prever esa desventaja, elevando siempre el precio al pactar el contrato, pudiendo inclusive tomar la decisión de sacar el inmueble del mercado para ofrecerlo en venta. Por su parte, los inquilinos que, si bien el importe que resultará del índice puede favorecerlo, no tienen seguridad del monto del aumento de un contrato cuyo plazo mínimo legal es de 3 años, cuando con la normativa anterior los aumentos que se fijaban entre un 15 y 20% semestral les permitían calcular el valor total del contrato, cuyo plazo mínimo legal era de dos años.
En este sentido, se afirmó desde el Organismo de la Constitución que la problemática de la vivienda se ha profundizado en tiempos de pandemia, sin acceso a créditos o a tasas muy altas y con la nueva Ley de Alquileres, la coyuntura actual tiene sus particularidades, pues algunos dueños prefirieron no alquilar sus propiedades ante la obligación de registrar los contratos en la Afip. Además, el vínculo por tres años y la actualización anual según una fórmula que contempla la inflación y la evolución de los salarios, también desalientan a los propietarios para alquilar sus viviendas.
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